Location Rating für die geographische Bewertung

Das Location Rating ist eine Sonderform des Immo-Score Modells für die geographische Bewertung der Immobilienlage von Maps4Office. Durch die Location Rating Lösung von stallwanger IT kann die Attraktivität des Standorts simuliert werden, indem zu einer fix definierten Adresse alle naheliegenden Einrichtungen aufgezeigt werden. In der Regel sind es Einrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Bürogebäude, öffentliche Einrichtungen (z.B. Schulen, Museen, Krankenhäuser), Gaststätten und die Wegstrecke zum öffentlichen Nahverkehr.

Beispiel: Location Rating – Marienplatz München

Location Rating Marienplatz München

Beispiel: Englischer Garten in München

Location Rating Englischer Garten München

Das Location Rating setzt dabei auf das Immo-Scoring-Modell, um die einzelnen Einrichtungen nach einer fest definierten Wegstrecke zu gewichten. Die Abstände der Wegstrecken zu den einzelnen Locations kann im einfachsten Fall über fest definierte Radien erfolgen. Der Einsatz von Isolinien und Isocone ist ebenfalls denkbar.

Für Immobilien-Entscheider und Investoren können z.B. Radien von 200, 300 oder 500 Meter interessant sein, um daraus die Attraktivität eines Standortes zu ermitteln. Für Fonds-Gesellschaften und Fondsmanager sind andere Clusterungen der Wegstrecken interessant.

Immo-Score

Immo-Score und Location Rating

Der Immo-Score liefert für das Location Rating eine zwei oder n-dimensionale Matrix-Form zurück, dessen Determinante dem Wert der geographischen Lage entspricht. Der Score-Wert ist eine natürliche ganze Zahl, deren Maximum bei Zielerreichung 100 Punkte entspricht. Je nach Kundenwunsch können für die Zahlenbereiche von null bis 100 auch Textausgaben definiert werden. Zum Beispiel 0 für eine „schlechte Verkehrsanbindung“, 100 für ein „Einkaufsparadies“ und so weiter.

Location Rating in der Praxis

Für ein europäisches Investment- und Asset-Management-Haus hat stallwanger IT ein Tool entwickelt, um die Bewertung und die Rentabilität von Immobilienstandorten visuell darzustellen. Die Web- bzw. Browser-Lösung setzt unter anderem auf die Ergebnisse von Online-Kartendiensten wie beispielsweise Google oder Open-Street-Map, um die Einrichtungen je Adresse zu ermitteln. Der Immo-Score liefert in der Scoring-Berechnung sowohl die Matrix als auch den Determinanten-Wert zurück. Die Investoren und Fonds-Manager können damit die Attraktivität der Lage sofort einsehen und dies als Entscheidungsgrundlage für weitere Immobilien-Investitionen heranziehen.

Location-Rating-Lösung für Fondsmanager (Real Easte Lösung)

Location-Rating-Lösung für Fondsmanager

Fahrtzeiten und Wegstrecken

Die Fahrtzeiten spielen für Unternehmen und Mitarbeiter eine große Rolle. So stellt stallwanger IT.dev ebenfalls visuelle Karten Lösungen zur Verfügung, um die tatsächlichen Wegstrecken nach Zeit, Ort oder Lage mathematisch und geographisch besser einschätzen zu können.

Statt fest definierte Kreisradien (Luftlinie) werden mit einem speziellen Algorithmus die tatsächlichen Routen berechnet. Die Routen sind reale Wegstrecken, die beispielsweise per Fußweg, Fahrrad, Auto oder LKW erreicht werden können. Da bekanntlich auf Autobahnen die Reisegeschwindigkeit mehr als 50 km/h beträgt, kann in einem Zeitraum von 20 Minuten mehr Kilometerstrecken zurückgelegt werden als innerhalb von 20 Minuten in einer Innenstadt. Daher können in der Praxis keine Kreise entstehen.

Beispiel: Reale Fahrzeiten vom Standort Stuttgart Hauptbahnhof aus mit unterschiedlichen Beförderungsmitteln

ahrzeiten vom Standort Stuttgart Hauptbahnhof aus mit unterschiedlichen Beförderungsmitteln

Die drei unterschiedlichen Farbtöne zeigen die jeweiligen Fahrzeiten von 10, 15 und 20 Minuten an.

Diese Visualisierungsform des Location Ratings ist für Controller interessant und wird unter anderem auch bei Betriebsräten und Personalern eingesetzt, um die Einzugsgebiete ihrer Mitarbeiter einschätzen und Maßnahmen (z.B. Fahrkostenzuschuss) ableiten zu können.

Maklerdatenbank (Expose-Manager)

Für die Maklerdatenbank (Online Exposé-Manager) kann der Immo-Score zusätzlich aufgenommen werden, um beispielsweise den aktuellen Scoring-Wert direkt in der Datenbank zu sichern. Durch die Zusammenführung beider Tools können historisierte Werte erfasst werden, um die Entwicklung des Scoring-Wertes über längere Zeiträume zu beobachten. Fondsmanager und Investoren können damit die Entwicklung urbaner Regionen verfolgen.

Beispiel: Exposé-Manager mit Location Rating für die nachhaltige Wertentwicklung

Exposé-Manager mit Location Rating
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